Immobilienkauf in Bulgarien: Ablauf, Notar und alle Nebenkosten
Wer den Ablauf kennt, kauft in Bulgarien so sicher wie zu Hause: notarielle Beurkundung, staatliches Register, klare Gebührenordnung. Der Leitfaden mit allen Schritten und Kosten.
Auf einen Blick: Der Immobilienkauf in Bulgarien läuft über Reservierung, anwaltliche Prüfung, (bei Neubau) Vorvertrag mit Zahlungsplan, notariellen Kaufvertrag und Eintragung im staatlichen Immobilienregister. Die Nebenkosten betragen insgesamt rund 4–6 % des Kaufpreises — deutlich weniger als in Deutschland oder Österreich. Seit 2026 wird durchgängig in Euro abgewickelt.
Der Ablauf in sechs Schritten
- Reservierung: Einheit und Preis werden gegen eine Anzahlung fixiert (bei Neubau typisch 10 %, wird angerechnet).
- Due Diligence: Ein unabhängiger Anwalt prüft Eigentumskette, Lastenfreiheit, Baugenehmigungen und — beim Kauf vom Plan — den Entwickler.
- Vorvertrag (Preliminary Contract): regelt Bauausführung, Fristen, Zahlungsplan nach Baufortschritt und Rechtsfolgen bei Verzug.
- Zahlungen nach Meilensteinen: marktüblich z. B. 10/30/40/20 — gekoppelt an Baubeginn, Rohbau, Übergabe.
- Notarialakt: Der notarielle Kaufvertrag wird vor einem bulgarischen Notar beurkundet — persönlich oder per apostillierter Vollmacht, mit vereidigtem Dolmetscher.
- Registereintrag: Der Notar veranlasst die Eintragung im staatlichen Immobilienregister der Registeragentur — funktional das bulgarische Grundbuch.
Alle Nebenkosten in einer Tabelle
| Position | Größenordnung | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kommunale Übertragungssteuer | ca. 2–3 % | je Gemeinde festgelegt (Bansko: einige Prozent) |
| Notargebühr | ca. 0,5–1 % | gesetzlich gestaffelt und gedeckelt |
| Registereintragung | 0,1 % | Registeragentur |
| Anwalt (empfohlen) | ca. 0,5–1 % | Due Diligence, Verträge, Vollmachten |
| Übersetzungen/Dolmetscher | pauschal, gering | beglaubigte Übersetzungen, Notartermin |
| Summe | ≈ 4–6 % | Deutschland zum Vergleich: oft 10–15 % |
Beim Kauf direkt vom Entwickler entfällt zudem die Käufer-Maklerprovision — in Deutschland allein 3,57 %.
Dokumente, Sprache, Anwesenheit
- Reisepass oder Personalausweis genügt als Grundlage; eine bulgarische Steuernummer wird im Zuge des Kaufs beantragt
- Verträge werden zweisprachig ausgefertigt; beim Notartermin wirkt ein vereidigter Dolmetscher mit
- Wer nicht anreist, handelt über eine notarielle Vollmacht mit Apostille — in jedem Heimatland beurkundbar
Woran man einen sicheren Kauf erkennt
- Zahlung ausschließlich nach dokumentiertem Baufortschritt, nie große Summen vorab
- Entwickler mit besichtigbaren, fertiggestellten Referenzanlagen
- Unabhängiger Anwalt statt „der Anwalt des Verkäufers macht das mit"
- Alle Zusagen (Ausstattung, Fristen, Gebühren) schriftlich im Vertrag, nicht im Prospekt
Für den Bergmarkt im Detail: Immobilie in Bansko kaufen. Steuerliche Behandlung für deutsche Käufer: Steuer-Leitfaden auf mont-verde.de.
Häufige Fragen
Die Notargebühr ist gesetzlich gestaffelt und gedeckelt; sie liegt typischerweise bei 0,5–1 % des beurkundeten Preises. Zusammen mit Übertragungssteuer, Registereintrag und Anwalt ergeben sich Gesamtnebenkosten von rund 4–6 %.
Gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht — dringend empfohlen aber ja: Er prüft Eigentumskette, Lasten und Genehmigungen und begleitet Vorvertrag und Notartermin. Die Kosten von etwa 0,5–1 % sind die beste Versicherung des gesamten Kaufs.
Ja, über eine notarielle Vollmacht mit Apostille, die im Heimatland beurkundet wird. Für Besichtigung und Marktgefühl ist mindestens eine Reise dennoch sehr zu empfehlen.
Seit dem 1. Januar 2026 vollständig in Euro — Bulgarien ist Mitglied der Eurozone. Kaufpreise, Notargebühren und Steuern werden in Euro beziffert und bezahlt.
Quellen und Datengrundlage: Gemeinde Bansko (Grunderwerbsteuer-Einnahmen, Investitionsvolumen 2025), staatliche Registeragentur / Immobilienbüro Razlog (Transaktionszahlen, Käufernationen), öffentlich zugängliche Marktdaten Anfang 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.